أكد تقرير عقاري إماراتي أن استقرار أسعار بيع العقارات أو تأجيرها لن يظهر قبل عام 2008 بسبب بقاء الطلب متفوقا على العرض وقد لا يشمل ذلك الاستقرار السعري أسعار العقارات المكتبية أو تلك التي استأجرتها أو اشترتها الشركات التجارية لإنجاز مهامها وممارسة نشاطاتها.ويقول التقرير إن بقاء الطلب مرتفعا في العام الجاري يدعم تدفق أعداد قليلة من الوحدات السكنية والتجارية مما لا يسد حاجة السوق إلى جانب تنامي أعداد القادمين إلى مدينة دبي لأسباب مختلفة تبدأ بالاستثمار وتمر بالسياحة والعلاج وتنتهي بطلب العلم في الجامعات والكليات العالمية.ويرى التقرير أن سلوك المشترين والمستثمرين لم يتغير خلال الأشهر الستة الماضية لجهة اتخاذ الخطوات العملية لشراء العقارات بدلا من استئجارها بعد أن لمس الكثيرون تساوي أقساط البيع مع الإيجار تقريبا ففي نهاية المطاف سيكون من الأفضل أن تكون مالكا بدلا من أن تكون مستأجرا.وأشار التقرير إلى أن الطلب على الفلل السكنية في دبي بات يتفوق على الشقق لعدة أسباب أبرزها قلة المعروض والمنجز منها إلى جانب أن المواطنين وسكان الخليج والعرب عموما يفضلون الفلل على الشقق بسبب مساحتها وتمتعها بهامش استقلالية أكبر مما توفره الشقق التي عادة ما يفضلها المستثمرون على المدى البعيد أو الراغبون بتحقيق أرباح سريعة.وينقل التقرير تساؤلات لبعض المراقبين منها هل ستتخطى نسبة تراجع أسعار المنازل في دبي نسبة رفع الإيجارات؟ ولأجل الإجابة يستعين التقرير بأحد الخبراء الذي يجيب بأن هذا الحساب مليء بالفرضيات، ولكن على كل شخص يختار العيش في دبي لأكثر من سنة أو سنتين أن يضعه في الحسبان، وبالتالي كيف تتحدد معادلة أيهما أفضل: الإيجار أم الشراء؟لقد أصدر صندوق النقد الدولي حديثا دراسة مهمة عن أسواق المنازل في الأسواق الناشئة أظهرت أن معدل تراجع أسعار المنازل كان بحدود 30 % في السنوات الأربع الماضية، وهنا يبرز التفاوت مع التراجع الحاد الذي سجلته أسواق الأسهم في الأسواق الناشئة. والآن ينبغي الاشارة أولاً بالنسبة إلى السوق العقاري في دبي إلى أننا لم نصل بعد إلى ذروة دورة السوق، إذ لا تزال أسعار المنازل والإيجارات تتخذ منحى تصاعديا، وحتى وفق التوقعات المتشائمة باعتدال لشركة «استيكو» العقارية فإن هذا المنحى مرشح للاستمرار بين 12 إلى 18 شهرا.ولذلك -حسبما يقول خبير في امينفو - فإن أي شخص يقوم بشراء منزل يكون قد حقق وفرا عبر تجنب ارتفاع أسعار الإيجارات لمدة سنتين، وبعدها يمكن أن تكون الوفورات أقل في السنوات الثلاث أو الأربع التي ستليه. ومع الأخذ في الاعتبار أن العائد العقاري في دبي بحدود 8 % فإن من يشتري منزلاً يكون قد حقق خلال 5 سنوات وفرا قدره 40 % من سعر المنزل كان سيدفعه في حال الإيجار. ويتكرر سؤال مهم آخر هو ماذا بالنسبة للقيمة الرأسمالية للمنزل نفسه؟إن معدل الربح السنوي بحدود 10 % على مدى سنتين، تليه فترة تراجع لمدة 3 سنوات وليس 4 سنوات كما ذكرت دراسة صندوق النقد الدولي، إذن ستكون الخسارة 10 % من القيمة الرأسمالية للمنزل على مدى 5 سنوات. وبطريقة الحساب هذه فإن الخسارة الناجمة عن دفع القيم الإيجارية أكبر بكثير من حجم الخسائر المحتملة في حال تدهور القيمة الرأسمالية للمنزل في فترات تراجع السوق. هذه الحقيقة يعرفها كل من يعيش في دبي: الإيجارات مرتفعة، ويجني الملاك عوائد كبيرة من استثماراتهم العقارية، في حين أن تكلفة شراء منزل في دبي تعد متدنية بالمعايير العالمية. ولذلك فإن شراء منزل يجنبنا دفع الإيجارات المرتفعة، ولكن الميزة الإضافية لهذه القاعدة الحسابية أنه حتى في حالات تراجع أسواق المساكن فإن المبلغ المتوفر من عدم دفع الإيجارات أكثر من كاف لتعويض تراجع القيمة الرأسمالية للمنزل. كما أن على المشترين أن يلاحظوا أن التضخم المرتفع في الإمارات يحمي القيمة الحقيقية لمنازلهم. وفي ظل هذه المعطيات، فإن شراء المنازل أفضل من الإيجار حتى ولو بدت ملامح انهيار عقاري في الأفق، أما انتظار حصول الانهيار فقد يثبت خطأ جسيما في الحسابات. وفي الختام فإن دفع القيم الإيجارية يؤدي إلى خسارة أكيدة للأموال، في حين أن الشراء يمنح فرصة لتحقيق الأرباح.
